2019년, 2021년 폭등장을 정확히 예측한 유튜버 ‘얼음공장’의 부동산 투자 전략

금리 인상이나 세금 폭탄이 아닌 수요-공급이 아파트 값을 결정한다!



2014년 하반기부터 오르기 시작한 부동산 시장은 지금까지 8년째 상승세를 이어오고 있다. 덕분에 ‘이미 고점에 다다랐는데 지금 사면 상투를 잡는 것’이라며 폭락론을 내놓는 전문가도 상당히 많다. 그들의 말대로라면 PIR(소득 대비 주택가격 비율)이 사상 최고치여서, 금리 인상으로 대출자의 부담이 늘어서, 세금 폭탄에 못 이긴 매물들이 쏟아질 거라서 곧 부동산가격이 폭락할 것만 같다. 이 책의 저자이자 부동산 유튜버 ‘얼음공장’은 시장의 방향을 결정하는 건 금리 인상이나 정부 정책이 아닌 수요와 공급이라고 강력하게 말한다. 얼음공장은 대다수가 집값 상승의 정점을 찍었다고 말하던 2021년 초에도 ‘2021년 6/7/8월 폭등장’을 정확히 예측한 전문가이자 현업 투자자이다.



그는 여전히 서울·수도권 아파트 가격은 상승 여력이 남아 있으며 최소한 2024년, 큰 변수만 없으면 2027년까지 상승한다고 자신 있게 이야기 한다. 이유는 간단하다. 첫째, 2023년까지 공급이 턱없이 부족하다. 아파트 가격은 수급(수요와 공급)을 바탕으로 결정되는데 서울·수도권의 수요를 받쳐줄 공급이 없다. 둘째, 전월세 시장이 큰 혼란을 겪고 있다. 정부의 거래 억제로 전세가에 이어 월세가도 치솟고 있는데다가 임대차 3법 시행 후 계약갱신청구권이 처음으로 종료되는 2022년 7월 즈음부터 수요가 크게 몰릴 것으로 예상되기 때문이다.



주거에 대한 선택지는 사는 것과 빌리는 것, 늘 2가지뿐이다. 집값이 안정되기를 기다리며 계속해서 전세나 월세로 머무는 것은 선택의 기회를 잃어버릴 뿐 아니라 자산 가치를 하락시키는 최악의 선택이 될 것이다. 부동산 시장이 다양한 변수로 흔들리더라도 안정적으로 버틸 수 있는 서울·수도권 아파트를 더 늦기 전에 사야 한다.

처음에는 남들과 비슷하게라도 살고 싶어 돈을 악착같이 벌어야겠다고 마음먹었다. 남들이 부러워하는 학교에 가고, 남들이 부러워하는 직장에도 여러 번 옮기며 ‘잘’ 살고자 했다. 남들이 말하는 대로 다 하면 내가 원하는 자유로운 삶을 얻을 거라 생각했지만, 점점 자유와는 거리가 먼 삶을 살고 있어 늘 의아했다. 그래서 자유를 찾아 변화를 꿈꿨고 도전하기 시작했다.
가진 돈은 너무 적고 두려움은 너무 커서 우회로인 경매부터 시작했다. 소도시의 작은 아파트부터 시작해 차근차근 현장의 언어를 익혔다. 지난 7~8년간 새벽 5시에 일어나 현장에 나가는 삶을 반복해 결국은 경제적 자유를 이뤘고, 그때의 배움들을 유튜브 채널 ‘얼음공장의 반백수 프로젝트’를 통해 펼쳐 보이기 시작했다.
지난 수년간 ‘지금이라도, 구축 아파트라도’ 사야 한다고 한결같이 힘주어 말하고 있다. 다른 전문가들이 시장 전망에 대해 분명하게 말하지 못할 때에도 상승한다고 강하게 말할 수 있었던 것은 모두 현장서 답을 찾았기 때문이다. 보합 또는 하락 할 것이라는 예상이 대체적이었던 2019년 초반에도 부동산 현장의 이야기는 달랐었기에 당당히 오른다고 고집했었고, 결국 그것이 맞았었다.
현재는 유튜브로 11만 명이 넘는 구독자들과 함께 부동산에 대한 정보들을 매일 나누며 소통하고 있고, 보다 많은 사람들이 안정적으로 내 집 마련할 수 있도록 클래스101에서도 인사이트를 전하고 있다.

프롤로그_ 지금은 '사고 싶다'가 아니라 '사야만 한다'고 말할 때

PART 1. 2022년 부동산 시장에선 어떻게 대비해야 하는가?

1장. 한국 주택 시장에서 아파트가 사라진 이유
임대차 3법: 공급을 가로막는 정부의 무수한 정책들
청약: 언제까지 기다리며 기회를 놓치고만 있을 텐가?
구축의 파워: 신규 아파트만 공급으로 본다면 대단한 착각이다

2장. 집을 사는 것과 집을 빌리는 것 중 뭐가 더 위험한가?
건국 이래 아파트값이 내린 적은 딱 3번뿐이다
아파트의 역사는 되풀이된다
전세로 밀려날 것인가? 자가로 밀려날 것인가?

3장. 부린이가 꼭 해야만 하는 부동산 첫 공부
명심하라, 부동산 공부는 사기 위해 하는 것이다
집을 한 번만 살 것이라는 착각에서 벗어나라
부동산 뉴스, 듣고 싶은 것만 들으면 결과가 좋지 않다
정부 정책 vs 시장의 수급, 알면 달라진다

4장. 부동산중개소에 가기 전에 반드시 고민해야 할 것들
가격은 시장이 인정한 가치라는 것을 인정하라
포기하지 못할 것과 감수할 것들을 선별하라
급매는 결코 나를 기다리지 않는다
시장과 중개인에 대한 편견을 버려라

5장. ‘어디가 최선인가?’ 위치를 선정하는 가이드라인
내 집 마련 제1원칙 ‘일자리가 있고 주거지가 훌륭하면 어디든 오른다’
최선 입지와 차선 입지를 알면 내게 맞는 곳이 보인다
지금 살지 못하는 집일수록 상급지에 마련하라
가성비를 따질 거면 아직 오르지 않은 아파트가 낫다

6장. ‘얼마가 최선인가?’ 가격을 결정하는 가이드라인
호갱노노와 네이버 부동산을 동시에 보라
“대출은 얼마까지 받는 게 좋을까요?” 답은 당신이 알고 있다
‘돈이 없어서’라는 핑계는 접어두자
싸서 싼 물건을 급매로 착각하지 마라

7장. ‘어떤 물건이 최선인가?’ 물건을 선점하는 가이드라인
‘비교하라’ 덜 오른 아파트를 가장 쉽게 찾는 팁
현재 가치 vs 미래 가치의 기준은 나의 지식과 확신뿐이다
호재도 두드리고 선점해야 가치가 있다
당신이 가진 돈으로 살 수 있는 것을 사라

PART 2. 그렇다면 어디를 사야 하는가?

1장. 서울
중구 신당동_서울의 중심, 수요는 늘지만 아파트는 없다!
성동구 성수동_서울에 교통도 편한, 몇 안 되는 숲세권! 성수전략정비계획이 실현되면?
강동구 명일동_재건축으로 동네가 바뀌었다! 남은 정비사업은 또 다른 호재!
노원구 중계동_강북 최대 학원가를 자랑, 상계 재건축에 경전철까지 뚫리면?
노원구 상계동_서울 하늘 아래 최강 가성비! 안정적 가격 상승 기대까지
노원구 월계동_광운대역세권 호재 최대 수혜, 상권 발달로 거주환경도 좋아진다
동대문구 전농동_청량리역 개발호재 말해 뭐해! 살면 살수록 좋아지는 지역
은평구 은평뉴타운_대규모 택지의 안정된 주거시설에 인프라까지…가격 상승 예고
서대문구 가재울뉴타운_상권, 교육, 환경 모두 갖췄다!
마포구 상암동_월드컵대교 개통 후 교통 문제 해소, 거주환경 좋아 상승 여력 다분
구로구 개봉동_인서울이지만 아직 오르지 않았다!
구로구 고척동_교통은 약하지만 인프라는 괜찮은! 실수요자를 위한 인서울 아파트
양천구 신정동_목동의 우수한 인프라를 이용할 수 있는 서울의 주요 입지
영등포구 신길동_여의도 대체 주거지로 신안산선 개통 호재가 남아 있다
동작구 노량진동_더블역세권도 강점, 재개발로 상전벽해 될 핵심지
금천구 시흥동_과거의 금천구는 잊자! 일자리와 신축 수요로 꾸준히 오른다

2장. 경기/인천
남양주시 다산신도시_신도시의 편리함 + 임박한 8호선 개통 호재
고양시 행신동_KTX가 있는 행신역, 거주 만족도 높아 수요가 늘어나는 곳
고양시 일산서구_녹지와 자연환경이 일품! 상권과 학군도 좋아 살기에 그만!
김포시 고촌읍_김포보다 서울에 더 가까운, 그래서 아직도 상승 여력이 충분한!
인천시 계양구 계산택지지구_3기 신도시 수혜지이자 떠오르는 서울의 베드타운!
부천시 상동_7호선으로 출퇴근 해소, 실거주 만족도 높은 부천시의 메인 입지
시흥시 정왕동_서민들의 내 집 마련 추천지! 교통, 학교, 일자리에 신도시 인프라까지!
안양시 평촌신도시_교육과 환경 모두 100점, 일자리까지 갖춘 안양시의 핵심지
군포시 산본신도시_살기 좋은데 가성비까지 좋다! 산본역 인근 주거지
성남시 분당구 정자동_강남의 1등 대체지, 리모델링 진행으로 한 번 더 간다!
용인시 수지구_신분당선의 강점을 가장 살 살린 곳, 교육과 편의시설 모두 강점
수원시 광교신도시_대표적인 신도시 성공지! 신분당선 가치는 꾸준히 상승한다

3장. 새 아파트를 얻는 빠르고 안전한 청약, 재개발과 재건축
노원구 상계주공아파트_강북의 대표 새 아파트로 변신, 창동 개발과 시너지 효과
강서구 가양동_9호선과 마곡지구로 재평가된 지역, 재건축 호재도 남았다
광명시 하안동_가산과 구로 디지털단지의 배후지, 재건축은 언젠가 실현될 호재
노원구 상계뉴타운_당고개역 인근 알짜배기 뉴타운, 가성비 좋은 선택지
은평구 수색증산뉴타운_상암 DMC의 배후주거지로 으뜸, 서울 접근성도 강점
광명시 광명뉴타운_자칭 타칭 ‘서울의 26번째 구’, 희소성과 발전성이 높은 지역