대세가 된 꼬마빌딩, 당신도 이제 건물주가 될 수 있다!
[빌사남] 꼬마빌딩 실전 투자 노하우 전격 공개!

기준금리가 역대 최저 수준으로 떨어지며, 금융기관의 예금금리 역시 제로금리까지 내려갔다. 이제 은행에 돈을 맡기면 불안한 시대가 온 것이다. 경기가 나빠지자 경제를 살리기 위해 돈을 마구 찍어내다 보니 돈의 가치는 떨어졌고, 풍부한 유동성으로 시장에 돈이 넘쳐나기 시작했다. 그리고 이 돈은 주식시장과 부동산시장으로 흘러 들어왔다. 부동산시장은 아파트 투기 수요를 잡기 위한 초강력 규제로 인해 주택 투자자들이 규제가 적은 빌딩 시장으로 몰려들며 사상 최악의 경기임에도 불구하고 꼬마빌딩의 거래량은 예년보다 현저히 늘어났다. 특히 아파트 가격이 급등하면서 아파트를 매입할 자금으로 대출을 이용해 꼬마빌딩에 투자하려는 투자자들이 늘고 있다.

하지만 투자대상으로서의 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가처럼 접근해서는 안 된다. 단순하게 다른 사람들의 성공사례나 수익률만 보고 투자해서는 안 되는 것이다. 같은 도로에 있는 건물이라도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 일반적인 임대수익률만 분석하는 게 아니라 기본적인 대지 분석부터 건물 분석, 임차인 분석 등 확인해야 할 항목들이 많기 때문이다.

빌딩 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 언제든 원할 때 팔 수 있어야 한다는 것이다. 우리는 이를 ‘환금성’이라고 말한다. 환금성이 높다는 건 수요가 많다는 것이다. 모든 재화는 수요와 공급에 따라 가격이 정해지기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 지역의 빌딩 가격은 오를 수밖에 없다. 그래서 많은 전문가들이 서울지역을 강조하고, 그중에서도 거래량이 많은 강남지역을 주목하는 것이다.

이 책에서 저자는 빌딩 전문가인 본인이 ‘최악의 꼬마빌딩’을 구입해 리모델링을 하는 과정과 직접 운영계획을 세우는 과정을 보여준다. 그리고 꼬마빌딩 투자자들이 꼭 알아야 할 빌딩 투자의 기본적인 내용뿐만 아니라 다양한 실전 투자 노하우, 성공사례와 실패사례, 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석 등 이론상의 이야기가 아닌 필자가 빌딩 중개업을 하며 경험했던 다양한 사례들과 실제 투자자의 생생한 사례들을 상세하게 담았다. 독자분들이 이 책을 통해 꼬마빌딩 투자에 성공해 멋진 건물주들이 많이 나오기를 희망한다.

빌사남부동산중개법인 대표이사.

고등학교 재학 중인 19세에 공인중개사 자격증을 취득하고, 현재 (주)빌사남의 대표이사이자 빌딩 전문 컨설턴트로 활동하며, 각 언론사와 재테크 카페에 꼬마빌딩 관련 정보와 칼럼을 꾸준하게 기고하고 있다.

일반인들이 쉽게 접하지 못했던 빌딩 관련 고급정보를 <빌사남TV> 유튜브와 블로그를 통해 무료로 제공하며 많은 호응을 얻고 있다. 특히 <빌사남TV>에서는 빌딩 매매, 중개, 리모델링, 신축 등 다양한 빌딩 관련 정보와 투자자들이 궁금해하는 법률 및 세금 관련 정보를 그때그때 시의성 있게 제공하고 있다. 또 업계 최초로 빌딩 실거래가 조회 앱인 <빌사남>을 출시하여 누구나 빌딩의 실거래가를 확인할 수 있도록 하는 등 빌딩 업계의 혁신을 주도하고 있다.

이 책을 통해 많은 투자자들이 ‘그들만의 리그’였던 빌딩 시장에 쉽게 접근하여 건물주가 되는 꿈을 꼭 이루기를 희망하고 있다.

▶ 유튜브 <빌사남TV> http://m.site.naver.com/0JkZD
▶ 블로그 http://blog.naver.com/yskim__

프롤로그 | 꼬마빌딩 투자 전망

1장 빌사남, 꼬마빌딩 건물주 되다
1. 최악의 꼬마빌딩을 만나다
2. 누구 명의로 계약할 것인가?
3. 아이폰처럼 리모델링해 주세요
4. 건물 철거가 가장 어려웠어요
5. 성공적인 리모델링을 위하여
6. 어떤 업종을 할 것인가?
7. 최소 3년 운영 후 매각을 계획하다

2장 꼬마빌딩 건물주가 되는 길
1. 꼬마빌딩, 얼마가 있어야 투자가 가능할까?
2. 당신을 건물주로 만들어 줄 세 사람을 만나라
3. 투자계획표는 필수다
4. 법인 설립을 통한 매입도 고려해야 한다
5. 역시 현장에 답이 있다
6. 주변에 먼저 매각된 빌딩을 살펴라
7. 현장 답사시 필요한 3종 공적장부
8. 공적장부를 통해 꼭 확인해야 할 것들
[리모델링 성공사례 ①]
30년 이상 노후된 강남빌딩 리모델링

3장 꼬마빌딩 투자, 실전 노하우
1. 빌딩 투자 전 알아야 할 기초지식
2. A급 꼬마빌딩을 찾는 법
3. 프롭테크와 서울시 상권분석 사이트를 활용하라
4. 근린생활시설 꼬마빌딩을 주목하라
5. 환금성이 높은 곳에 투자하라
6. 주거시설의 호재와 꼬마빌딩의 호재는 다르다
7. 신축과 리모델링으로 건물에 트렌드를 입혀라
8. 노후된 주택을 싸게 매입해 용도를 변경하라
10. 꼬마빌딩에 SNS 포토 스팟을 만들어라
[리모델링 성공사례 ②]
역세권에 위치한 코너 건물 리모델링

4장 꼬마빌딩, 실전 투자의 모든 것
1. 한눈에 보는 꼬마빌딩 투자 로드맵
2. 매입 스케줄표 작성
3. 투자지역 선정
4. 매물 검토 및 과감한 의사결정
5. 계약 전후 체크리스트
6. 매입 후 건물 운영
7. 관리비 절감과 임차인 관리 노하우
8. 임차인 유치 방법
9. 매각계획
10. 빌딩 세금 총정리
[리모델링 성공사례 ③]
대로변에 있는 2층 건물 리모델링

5장 빌딩 투자, 성공을 벤치마킹하다
1. 3명의 동업자가 15억원 모아 강남 사옥을 매입하다
2. 직장인, 3억원으로 꼬마빌딩 건물주되다
3. 재임대를 통해 건물 가치를 올리다
4 주차장 확보만으로 수익은 배가 된다
5. 임대수익보다 운영수익이 중요하다
6. 1종 일반주거지역이 무조건 나쁜 건 아니다
[리모델링 성공사례 ④]
먹자상권에 있는 꼬마빌딩 리모델링

6장 빌딩 투자, 실패에서 배운다
1. 메디컬 빌딩이라고 안전한 건 아니다
2. 임대수익률만 보고 투자하지 마라
3. 상권보다 땅의 가치를 먼저 파악하라
4. 높은 리스백 조건에 현혹되지 마라
5. 토지 활용도가 낮으면 임대가 어렵다
[신축 성공사례 ⑤] 2층짜리 노후 단독주택 신축

7장 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석
1. 강남구
2. 용산구
3. 성수동
4. 홍대, 연남동, 망원동