최근 자산의 가치가 상승함에 따라 상속세나 증여세를 내야 하는 사람이 늘었고, 전산의 발달로 이전과 달리 상속증여에 대한 법망도 더 촘촘해졌다. 부동산 시장뿐 아니라 주식시장도 호황을 맞아, 아이 명의로 주식계좌를 터주는 경우도 흔해졌다. “상속세와 증여세는 내 일이 아니다”라고 생각했던 평범한 사람들도 초저금리 시대, 한 푼 두 푼 모은 자산을 지키기 위해 세금에 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다. 상속증여세는 세금 종합문제라고 불린다. 추후 양도세까지 고려하지 않은 방안은 절세효과가 없기 때문이다. 『이은하 세무사의 상속증여 오늘부터 1일』은 3,000명 이상을 상담한 저자가 현장에서 자주 받은 질문과 직접 컨설팅한 펄떡이는 생생한 사례를 통해 독자 자신의 상황에 비춰 응용할 수 있도록 돕는다. 10년 단위 증여플랜부터 부담부증여, 상속공제, 자금출처조사, 가족간분쟁까지, 이 책 한 권이면 누구나 최선의 절세법을 익혀 소중한 자산을 지킬 수 있다.

한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사학위를 받았다. 세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사했다. 이후 지금까지 14년 동안 ㈜미래에셋대우에서 VIP고객의 세무 컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다. 동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하 세무사의 생활 속 세테크’를 연재한 바 있고, 국세청 블로그에서 전문가 칼럼을 연재하고 있다. 《이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일》을 썼다.

14년 동안 3,000명이 넘는 부동산 투자자와 심도 있는 상담을 진행하면서 고액 자산가들은 물론이고 일반인들이 가장 궁금해하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 아주 잘 알게 되었다. 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 저자의 그간의 상담경험을 녹여 부동산 세금의 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해하는 사항을 시원하게 해결해준다. 양도소득세의 기본 개념부터 시작해 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했으며, 최근 확대되고 있는 분양권·입주권, 재개발·재건축, 상속/증여, 토지 보상에 대한 세금, 그리고 자산가들의 관심이 커지고 있는 법인을 이용한 절세법과 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다. 또한 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세 사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.

머리말_상속증여 트렌드가 바뀌고 있다
이 책의 특징

1장 강남부자도 아닌데 왜 상속증여세 공부가 필요하지?

01 이제 상속증여 공부는 필수다
고액 자산가만의 문제가 아니다
상속세 알았더라면 6,000만원 아꼈을 텐데
상속증여세, 늦게 준비하면 절세 선택지가 없다

02 상속세와 증여세, 무엇이 다를까?
상속세와 증여세란?
재산을 주는 사람의 생사에 따라 구분된다
누가 중심인지가 다르다
상속세는 연대납세의무가 있다
증여세는 연대납세의무가 없다
증여세는 여러 명에게 쪼개어 줄수록 총액이 줄어든다
공제항목도 다르다

03 상속증여세 절세를 위한 첫걸음, 10년 플랜 세우기
가장 효과적인 방법은 사전증여다
오르는 재산일수록 사전증여 시기를 앞당겨라
10년 단위로 나누어 증여하라
증여세 플랜이 필요한 이유

2장 나의 상속증여재산가액 평가하는 법

01 상속증여세 한눈에 보기
적금보다 효과적인 세테크
상속증여세 절세를 위한 첫걸음 떼기
【알돈신잡 상속증여 상식】 국세청 홈택스에서 상속증여재산가액 알아보기

02 재산 종류에 따라 평가방법이 다르다
절세는 재산내역 파악, 평가부터 시작된다
현금, 주식, 아파트 등 종류에 따라 다르다

03 시가에 따라 평가하는 것이 원칙이다
시가가 있다면 시가로 평가한다
시가가 없다면 유사매매사례가액으로
평가심의위원회 거쳐 시가로 인정되는 경우
【알돈신잡 상속증여 상식】 실거래가 공개시스템에서 유사매매사례가액 찾기
【현장사례로 보는 절세전략】 유사매매사례가액 신고, 세무서에서 연락온 이유
【현장사례로 보는 절세전략】 증여세 신고 후, 비슷한 아파트가 더 비싸게 거래됐을 때

04 유사매매사례가액조차 없을 땐
공시가격을 보충적 평가방법으로 쓴다
‘부동산 공시가격 알리미’에서 기준시가 알아보기
【현장사례로 보는 절세전략】 증여받은 아파트, 공동주택공시가격으로 신고해도 될까?
【현장사례로 보는 절세전략】 꼬마빌딩이나 나대지, 기준시가로 신고해도 될까?
【현장사례로 보는 절세전략】 현실에선 어떤 평가방법을 가장 많이 쓸까?
【현장사례로 보는 절세전략】 무조건 싸게 평가받는 것이 유리할까?
【현장사례로 보는 절세전략】 세금 신고한 평가금액이 잘못된 경우 가산세 낼까?

05 과세표준 및 세금 구하는 법
상속·증여세는 과세표준 구하는 법이 다르다
상속세와 증여세의 세율은 동일하다
손자녀에게 상속증여는 할증된다
신고세액공제 3%까지 챙기자

06 누가, 언제까지, 어디에 신고해야 할까?
언제까지 신고하고 납부해야 할까?
누가 세금을 내야 할까?
어디에 신고해야 할까?

07 세금이 부담된다면 분납과 연부연납 할 수 있다
납부세액 1,000만원 넘으면 분납 가능하다
연부연납이 뭐지?

08 부동산으로도 세금 낼 수 있다
누구나 물납을 신청할 수 있을까?
얼마까지 물납을 신청할 수 있을까?
물납에는 순서가 있다
【현장사례로 보는 절세전략】 상속세, 불필요한 부동산으로 납부하려면
【알돈신잡 상속증여 상식】 미술품 상속가액 평가법
【알돈신잡 상속증여 상식】 저작권 상속가액 평가법

09 상속증여세의 제척기간 알아보기
상속증여세의 제척기간은 10년
제척기간이 15년으로 늘어나는 경우
15년보다 더 긴 제척기간이 적용되는 경우

3장 이런 것도 증여세 내나요?
-아는 만큼 아끼는 증여세 절세법

01 증여, 이런 순서로 진행된다
1단계 증여세 과세 대상인지 확인하기
2단계 증여재산가액 알아보기
3단계 10년 이내 동일인한테 증여받은 재산 더하기
4단계 증여공제 빼고 과세표준 구하기
5단계 세율 곱해 증여세 구하기
6단계 증여세에서 신고세액공제 빼고 납부세액 확정하기

02 증여공제금액은 관계에 따라 다르다
관계에 따른 증여공제금액
증여공제는 증여공제 그룹별로 합산된다
【현장사례로 보는 절세전략】 배우자 증여를 활용한 토지 양도세 절세법
【현장사례로 보는 절세전략】 배우자 증여를 활용한 해외주식 양도세 절세법

03 10년 합산, 자주 하는 5가지 질문
올해 1억 원, 내년에 1억 원 10% 세율 적용받을까?
세 번에 나눠 증여받을 때 증여세는?
아버지와 어머니에게 각각 증여받은 경우?
아버지와 할머니에게 각각 증여받은 경우?
시아버지와 시어머니에게 증여받은 경우?
증여공제와 누진세율을 헷갈리지 말자

04 증여세 신고, 자주 하는 7가지 질문
국가에서 받은 지원금, 증여세 내야 할까?
자녀한테 들어가는 생활비, 증여로 볼까?
전업주부의 목돈통장, 아파트, 증여로 볼까?
남편통장에서 아내통장으로 입금, 증여로 볼까?
자녀에게 준 수억 원 유학비, 증여세 내야 할까?
손주에게 준 유학비, 증여세 내야 할까?
자녀의 결혼축의금으로 산 아파트, 증여세 내야 할까?

05 언제 증여하는 것이 좋을까?
증여의 적기는 재산가치가 하락했을 때
증여신고 후 갑자기 재산가치가 폭락했다면
주택가격이 사상 최고인 지금, 증여가 늘어난 이유는?
【현장사례로 보는 절세전략】 단독주택은 4월 말, 토지는 5월 말 전 증여하라

06 무엇을 먼저 증여하는 것이 유리할까?
오를 가능성이 높은 자산을 먼저 증여하라
아파트로 증여할까, 현금으로 증여할까?

07 증여로 추정하지 않는 기준금액이 있다
자금출처 증여추정 배제기준이 뭐지?
증여추정 배제기준 미만이면 무조건 증여세 안 낼까?
【알돈신잡 상속증여 상식】 ‘묻지 마 채권’은 상속증여세를 내지 않아도 된다?

08 자녀에게 돈 빌려줄 때 증여세 안 내려면
차용증 쓰고 갚을 때 계좌이체로 증빙을 남겨라
무이자로 빌려줘도 갚기만 하면 문제 없을까?

09 부모 부동산 담보로 받은 대출, 증여일까?
담보 덕에 낮아진 이자만큼을 증여로 본다
얼마까지 무이자로 빌려줄 수 있을까?

10 부모 아파트에 무상으로 살 때 챙겨야 할 것
무상사용이익이 1억 원을 넘지 않아야 한다

11 부모자식 간 매매, 이런 점에 주의하자
증여세를 피하는 입증자료가 필요하다
부모자식 간 시세보다 싸게 거래한 경우 ―저가양수
부모자식 간 시세보다 비싸게 거래한 경우 ―고가양도

12 부담부증여가 뭐지?
증여받고 부채도 받고
증여세가 줄어드니 항상 좋을까?

13 부담부증여가 유리한 경우, 독이 되는 경우
1주택자 비과세 또는 양도차익이 작을 때 부담부증여가 유리
다주택자에 양도차익이 크다면 부담부증여는 독
부담부증여할 때 주의할 점

14 증여 후 증여세 더 내야 하는 경우
미성년 자녀의 주식계좌, 사고팔고로 불렸을 경우
미성년 자녀의 부동산, 형질변경으로 시가가 급등한 경우
【현장사례로 보는 절세전략】 적금이나 적립식 펀드로 증여할 때 주의할 점

15 사전증여 유불리를 따져라
생전에 증여하면 상속세 안 내도 될까?
사전증여 유불리는 재산규모에 따라 다르다

16 자녀에 증여할까, 손주에 증여할까?
세대 생략 증여란?
손주에게 증여하는 것이 유리한 3가지 경우
【현장사례로 보는 절세전략】 할아버지 부동산 증여받은 손주가 낼 증여세 절세법

17 교차증여로 절세할 수 있을까?
교차증여가 뭐지?
결혼한 자녀에게 쓸 수 있는 절세법

18 증여취소도 골든타임이 있다
CEO가 자녀에게 증여취소 후 재증여한 이유
증여세 신고기한 이내 증여취소 가능
신고기한 지나 3개월 이내 증여취소하면 증여세 환급불가
신고기한 지나 3개월 후 증여취소하면 양쪽 다 증여세 낸다
【이것만은 꼭 알아두자】 상속 개시 전 미리 준비하는 5가지 똑똑한 절세팁

4장 빚도 재산도 상속된다
-평범한 사람도 꼭 알아야 할 상속세 절세법

01 상속 순위와 법정상속지분 알아보기
민법상 상속인 및 상속 순위
대습상속이 뭐지?
법정상속지분과 유류분이란?

02 한눈에 보는 상속 절차
상속 절차 단계별 알아보기
기타 알아둬야 할 절차
고액 상속인은 사후관리 대상이다
【알돈신잡 상속증여 상식】 상속세 계산 절차
【알돈신잡 상속증여 상식】 상속세율이 할증되는 최대주주의 주식
【현장사례로 보는 절세전략】 상속재산 다시 나누려면 신고기한 이내에 해야

03 ‘안심상속 원스톱 서비스’로 상속재산 조회하기
정부24 사이트 이용하기
주민센터 방문하기

04 채무가 더 많다면, 한정승인과 상속포기
상속개시를 알게 된 날로부터 3개월 이내
후순위 상속인 고려해야 한다

05 국내 거주자의 상속재산, 어디까지 해당할까?
거주자면 전 세계 재산
비거주자면 국내 재산만

06 보험금, 퇴직금, 신탁금도 상속세 낼까?
보험료를 누가 냈느냐에 따라 다르다
상속재산에 속하는 것들
상속재산으로 보지 않는 것들
【현장사례로 보는 절세전략】 만만치 않은 병원비, 상속세 절세까지 생각하라

07 추정상속재산은 어떻게 정해질까?
추정상속재산이 뭐지?
사망 1~2년 전 재산처분 조심해야 한다
추정상속재산은 재산 종류별로 파악한다
어디에 썼는지 입증해야 상속재산에서 빠진다
기준금액 미만이라도 주의해야 한다

08 증여재산이 상속재산에 합산되는 경우
증여 후 10년 이내 사망, 상속재산에 합산된다
손주에게 증여는 5년 지나면 합산 안 된다
【현장사례로 보는 절세전략】 증여재산이 상속재산에 합산되어도 절세효과가 큰 경우

09 상속재산에 합산 안 되는 증여재산도 있다
장애인이 신탁으로 받은 증여재산은 합산 안 된다
장애인 신탁재산은 5억 원까지 증여세 비과세된다

10 상속재산에서 빼주는 항목 알아보기
상속세 과세 안 되는 비과세 항목
돌아가신 분의 공과금, 채무 및 장례비용
공익법인에 기부한 재산
【현장사례로 보는 절세전략】 공익재단 설립해서 상속세 줄일 수 있을까?
【알돈신잡 상속증여 상식】 공익법인 관련 국세청 적발 사례 알아보기
【알돈신잡 상속증여 상식】 돌아가신 분의 종합소득세 신고하기

11 일괄공제와 기타인적공제, 무엇이 유리할까? -상속공제 꼼꼼하게 챙기기 ①
기초공제, 기타인적공제, 일괄공제가 뭐지?
상황별 기본적인 상속공제의 예
실제로 기타인적공제를 사용하는 경우는 드물다
일괄공제보다 기타인적공제가 유리한 경우

12 배우자상속공제 자주 하는 질문들 -상속공제 꼼꼼하게 챙기기 ②
상속 안 받아도 배우자상속공제 받을 수 있을까?
배우자상속공제, 30억 원까지 가능할까?
배우자상속공제 꼼꼼하게 이용한 사례
기한 내 상속재산 분할신고해야 배우자상속공제 받는다
【현장사례로 보는 절세전략】 배우자상속공제도 받고 상속재산도 줄이는 법

13 금융재산 상속공제 챙기기 -상속공제 꼼꼼하게 챙기기 ③
금융재산 상속공제는 왜 생긴 걸까?
금융재산 상속공제를 이용한 예

14 동거주택 상속공제 활용하기 -상속공제 꼼꼼하게 챙기기 ④
누가 주택을 상속받는지에 따라 상속세가 달라진다
10년 이상 같이 살았다면 주택가액의 100% 공제

15 상속공제에도 한도가 있다 -상속공제 꼼꼼하게 챙기기 ⑤
손주가 상속받아도 일괄공제 전부 받을 수 있을까?
상속인 외의 사람이 상속받으면 한도에 영향을 미친다
【현장사례로 보는 절세전략】 사전증여했다가 상속세 더 낼 수도 있다

16 증여세액공제 & 단기재상속공제 챙기기
합산된 증여재산의 증여세는 공제된다
단기재상속공제가 뭐지?

17 상속세가 없어도 신고하는 것이 유리한 이유
사망일의 시가가 취득가액이 된다
취득가액이 양도세를 결정한다

18 상속재산의 양도세 절세하는 법
사망일로부터 6개월 이내 매도한다
평가기간 내에 감정평가를 받는다
【현장사례로 보는 절세전략】 상속받은 부동산, 양도세 안 내려면

19 부동산 팔아 현금 상속할까, 그대로 상속할까?
부동산 상속 전 고려해야 할 3가지 세금
상속·증여 절세는 관련 세금을 종합적으로 봐야 한다
【현장사례로 보는 절세전략】 부동산보다 현금 상속이 유리한 경우도 있다
【이것만은 꼭 알아두자】 상속 개시 후 챙겨야 할 5가지 똑똑한 절세팁

5장 이민 가면 상속세 안 낼까?
-비거주자의 상속·증여세 절세법

01 주거지와 재산이 어디 있는지에 따라 다르다
상속세 안 내는 대표적인 나라들
비거주자는 국내재산만 상속세 낸다
주거지 판단은 간단하지 않다

02 세법에서 국적은 중요하지 않다
거주자와 비거주자를 구분하는 법
수증자가 거주자면 모든 재산에 증여세 과세
피상속인이 거주자면 모든 재산에 상속세 과세

03 미국 사는 자녀에게 증여, 증여세 얼마나 나올까?
비거주자가 해외재산을 증여받아도 증여자가 증여세 낸다
증여공제는 없지만 증여세 연대납세의무가 있다

04 미국에서 사망한 재미교포의 상속세는?
비거주자의 해외재산은 과세되지 않는다
비거주자의 국내재산은 상속세 기초공제만 받을 수 있다

6장 가업승계 상속·증여세 절세법

01 가업승계 세제혜택 알아보기
일반증여와 공제액과 세율이 다르다
최대 500억 원 가업상속공제 적용된다

02 창업하는 자녀에게 증여하면 절세 가능하다
최대 50억 원까지 10% 증여세율 적용된다
사후관리 요건 못 지키면 가산세 낸다

7장 미리 알아두면 유용한 세무조사

01 자녀명의로 산 아파트, 자금출처 소명하라고?
구입자금의 80%를 소명해야 한다
자금출처로 인정되는 범위 및 서류

02 고액 자산가의 상속인은 사후관리 받는다
사후관리 대상은 상속인뿐만이 아니다
상속세 신고 후 5년간은 주의해야 한다

03 PCI 조사가 뭐지?
금융정보를 활용해 탈루 혐의를 파악한다
의심거래와 고액현금거래는 자동으로 보고된다

04 실제 사례로 보는 부동산 관련 세무조사
대표적인 세무조사 사례
세무조사 대상자는 어떻게 선정할까?
어떤 방식으로 세무조사할까?

【특별부록】 상속분쟁 없는 유언장
민법이 정한 5가지 유언의 방식
이것이 궁금하다! 유언 관련 FAQ